Istoria Cadastrului si a Cartii Funciare

Nu vă ascund faptul că scriu aceste materiale consultând întrebările frecvente pe care le identific pe rețelele de socializare în grupurile de consultații juridice. Nu sunt adepta consultațiilor gratuite dar este la fel de adevărat faptul că un cetățean trebuie să aibă minimul de informații legate de un anumit subiect cotidian. Am tot amânat momentul să scriu despre acest subiect al cadastrului și din prisma faptului că am așteptat o finalizare a înființării de către stat a cadastrului general, dar având în vedere că mai este mult până acolo, mi-am spus să scriu câteva rânduri.

Menționez faptul că aceste noțiuni de ”cadastru” și ”carte funciară” sunt utilizate atunci când discutăm de bunuri imobile, fie terenuri, fie case și terenuri, etc. 

Noțiunile de ”cadastru” și ”carte funciară” au intrat în vocabularul nostru cotidian, și mă refer aici la zona Moldovei, după anul 1989, mai precis începând cu 1996, deci după schimbarea regimului de conducere a tării.

Am făcut această precizare deoarece în zona ”fostelor imperii”, adică în Bucovina (Nordul Moldovei), Transilvania, regimul de Carte Funciară a fost înființat in jurul anilor 1800, adică cu mult înainte de instaurarea comunismului și s-a menținut în timpul acestuia. Au existat și anumite reglementări în județul Ilfov, dar mă voi opri aici cu partea istorică. In restul țării, cu excepția județului Ilfov, a fost reglementat sistemul de inscripțiuni și transcripțiuni. Deosebirea majoră și importantă dintre cele două sisteme, cel al Cărților funciare și cel al Registrului de Inscripțiuni și transcripțiuni a constat în aceea că, în cazul Cărților funciare evidența se ținea pe imobil fiind menționate și sarcinile iar în Registru evidența se ținea pe persoane. 

În anul 1996, prin legea nr. 7, care a rezistat în timp cu unele modificări mai mari sau mai mici, s-au abrogat dispozițiile legale anterioare și s-a instituit un regim al cărților funciare la nivelul întregii țări. Legea este cunoscută și sub numele de “LEGEA cadastrului și a publicității imobiliare.”

Conform legii menționate anterior, cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidență tehnica, economica si juridica, de importanță naționala, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării.

Ce sunt Cadastrul si Cartea Funciara?

Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea si înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale si reprezentarea acestora pe harți si planuri cadastrale. 

Cartea funciara cuprinde descrierea imobilelor si înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătura cu imobilele.

 Evidența imobilelor înscrise in planul cadastral si in cartea funciara se realizează si se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate, sau la inițiativa autorităților publice. 

Prin imobil, se înțelege terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, care se identifica printr-un număr cadastral unic. Imobilul definit anterior se înscrie într-o carte funciara. În acest sistem, imobilul si proprietarul sunt elementele de bază.

Cadastrul și Cartea Funciară sunt organizate la nivel național. Evidența se ține prin Agenția Națională de cadastru și Publicitate Imobiliară, iar la nivel local prin Oficii și Birouri de cadastru și Publicitate Imobiliară.

Cand avem nevoie de Cadastru si de Cartea Funciara?

Avem nevoie de informații din acest sistem, deoarece prin el se realizează:

• determinarea informațiilor tehnice, economice si juridice referitoare la imobile
• asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice, precum si a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciara;
• furnizarea de date instituțiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare si pieței imobiliare;
• asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare si la facilitarea creditului ipotecar

Cu alte cuvinte, mai pe înțelesul nostru, orice tranzacție cu privire la un imobil, trebuie ”anunțată” la ”cartea funciară”, adică la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru a fi opozabilă terților.

De regulă, prima intabulare se depune la OCPI de către cadastristul care întocmește schița cadastrală iar în cazul unei vânzări sau a unei ipoteci, de către notarul care a instrumentat actul. Ori de câte ori achiziționăm un imobil sau instituim o ipotecă (garanție reală imobiliară), notarul va solicita de la Oficiul de Cadastru și Publicitate imobiliară un extras de Carte Funciară care va cuprinde toate datele legate de proprietar și imobil iar ulterior va transmite actul la OCPI:.

Lucruri de tinut minte atunci cand avem de a face cu Cadastrul si Cartea Funciara

Așa cum v-am obișnuit deja, vreau să vă spun la ce să fiți atenți, având în vedere aspectele pe care  am întâlnit în practică. În primul rând, orice vânzare-cumpărare a unui bun imobil trebuie să fie făcută printr-un act autentic, adică să se meargă la un notariat. Atenție mare la încheierea unor promisiuni de vânzare-cumpărare. În acest caz nu este neapărat necesară o anumită formă sau o notare la Cartea Funciară, dar dacă doriți să aveți o anumită siguranță și pentru opozabilitate față de terți este bine să întocmiți actul în formă autentică și să îl notați în Cartea Funciară a imobilului. Dacă sunteți promitent vânzător, atenție mare la termenele pe care le menționați în antecontract pentru a îndeplini o anumită formalitate. Am făcut această precizare deoarece am întâlnit situații în care promitentul vânzător a fost de bună credință dar termenul stipulat în antecontract a fost prea scurt iar acesta nu a avut timpul fizic necesar să își îndeplinească obligațiile. 

Așa cum am menționat, acest articol tratează subiectul la un nivel general, pentru mai multe informații, nu ezitați să ne contactați!